Управляющей организацией может быть юридическое лицо любой организационноправовой формы или индивидуальный предприниматель. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Управляющая организация осуществляет свою деятельность по управлению многоквартирным домом на основании:

А. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания собственники помещений заключают с выбранной управляющей организацией договор управления многоквартирным домом на срок от 1 года до 5 лет (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Условия договора управления утверждаются общим собранием собственников помещений. К числу таких условий относятся:

1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений на их общем собрании;

б) органами исполнительной власти.

2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок ее внесения. В плату за содержание и ремонт жилого помещения (ранее — техническое обслуживание) включается плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений путем голосования с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Управляющие организации не вправе самостоятельно устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилых помещений.

В случае если собственники помещений на общем собрании не утвердят размер указанной платы, применяются ставки, утвержденные Правительством Москвы. Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти.

4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

От лица собственников помещений контроль деятельности управляющих организаций может осуществлять уполномоченное на общем собрании лицо или руководящий орган домового комитета. Кандидатуры таких уполномоченных утверждаются общим собранием собственников помещений.

5. Срок договора управления многоквартирным домом определяется решением общего собрания собственников помещений и может быть от одного года до пяти лет. Если по истечении срока договора управления ни одна сторона не заявила о его расторжении, то он продолжает свое действие на тот же срок и на тех же условиях, на каких был заключен ранее действующий договор управления. При этом следует учесть порядок расторжения договора управления многоквартирным домом (см. п. 6). Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решенииобщего собрания о выборе способа управления таким домом или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

6. Порядок расторжения договора управления многоквартирным домом. Следует особо отметить, что при расторжении договора управления по инициативе собственников необходимо соответствующее решение общего собрания таких собственников. В связи с чем в договоре рекомендуется указывать, что для расторжения договора уполномоченное на общем собрании собственников помещений лицо направляет управляющей организации соответствующее заявление и копию протокола общего собрания.

7. Вид обеспечения исполнения обязательств управляющей организации. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» предусмотрено три вида обеспечения обязательств управляющей организации:

• залог депозита в банке;

• безотзывная банковская гарантия;

• страхование ответственности управляющей организации.

8. Ответственность управляющей организации. От того, насколько подробно проработан договор управления многоквартирным домом, будет зависеть упорядоченность взаимодействия сторон договора, возможность контроля за деятельностью управляющей организации и, следовательно, правовая защищенность собственников помещений.

Б. Решения органа исполнительной власти.

В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме не проведено общее собрание по выбору способа управления или данное решение не реализовано, уполномоченный орган исполнительной власти (префектура административного округа или управа района) проводит открытый конкурс по отбору управляющих организаций и назначает управляющую организацию из числа выигравших конкурс.

Собственники помещений обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной на основании конкурса, на условиях, определенных по результатам конкурса. Такой договор заключается на срок от одного года до трех лет.

Управа района