Продолжение. Начало см. №№ 9–10 (май) 2009 г., с. 3.

ТСЖ — единственная управляющая организация, которая может максимально быстро сменить схему управления.

Возможные схемы управления домом ТСЖ:

1. Передача всех функций по управлению многоквартирным домом по договору управления иной управляющей организации (ТСЖ контролирует ее работу). Заключение договора управления не означает полный переход всего комплекса функций ТСЖ на управляющую организацию. Даже в случае передачи товариществом функций по управлению в полном объеме ТСЖ вправе осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации, что также влияет на эффективность эксплуатации жилищного фонда, так как за неисполнение или ненадлежащее исполнение управляющей организацией своих обязательств товарищество вправе предъявить ей свои претензии и наложить штраф или иные имущественные санкции, в том числе и в судебном порядке. Данный порядок распространяется и на государственные предприятия, оказывающие данные услуги.

2. Передача по договору части функций управления иной управляющей организации (например ТСЖ не передает функции ведения расчетов за жилищно-коммунальные услуги и самостоятельно ведет свою бухгалтерию). Если ТСЖ привлекает для управления домом управляющую организацию, то заключается только один договор управления многоквартирным домом между товариществом и соответствующей управляющей организацией. В случае если работа управляющей организации будет неудовлетворительной, расторгнуть такой договор значительно проще по сравнению с расторжением договоров управления, заключаемых — в случае выбора способа управления управление управляющей организацией — между каждым собственником помещения в доме и управляющей организацией.

3. Самостоятельное управление. При этом ТСЖ заключает договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями от своего имени. В данной схеме управляющая организация, играющая роль посредника между товариществом и указанными организациями, отсутствует, что уменьшает расходы на управление многоквартирным домом.

4. ТСЖ создает собственное домоуправление и самостоятельно набирает работников, то есть товарищество берет на себя функции самостоятельного обслуживания и эксплуатации дома. Договоры с ресурсоснабжающими организациями ТСЖ также заключает напрямую.

Возможны иные схемы. Вопросы изменения схемы управления необязательно решать на общем собрании членов ТСЖ, они могут быть решены правлением товарищества, если это не повлечет появления незапланированных расходов, которые потребуют изменения сметы ТСЖ. В случае если изменение схемы управления может повлечь за собой дополнительные расходы, то предварительно необходимо утвердить на общем собрании членов ТСЖ внесение изменений в смету доходов и расходов.

В связи с изложенным понятно, почему ТСЖ считается более эффективным способом управления многоквартирными домами в городе Москве, позволяющим собственникам помещений в полной мере реализовать свое право на управление домом, стать истинными его хозяевами — потому что только собственники помещений являются самыми заинтересованными и самыми строгими контролерами деятельности управляющих организаций и никто больше них не заинтересован в повышении экономической эффективности деятельности по управлению многоквартирным домом.

В 2007 г. выпущен ряд постановлений Правительства Москвы, в которых обозначены мероприятия по стимулированию собственников помещений к созданию ТСЖ, а также по поддержке действующих товариществ. Основополагающим документом является постановление Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. № 398-ПП «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищностроительных кооперативов в городе Москве на 2007–2009 годы и задании на 2010 год», в котором предусмотрено комплексное решение проблем, препятствующих созданию и деятельности ТСЖ. Ряд отдельных мероприятий также предусмотрен в постановлении Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации».

В указанных документах предусматриваются следующие основные меры поддержки товариществ собственников жилья и собственников помещений, желающих создать ТСЖ:

1) проведение в первоочередном порядке капитального ремонта многоквартирных домов, в которых созданы или создаются товарищества собственников жилья;

2) предоставление товариществам собственников жилья денежных средств из бюджета города Москвы (бюджетных субсидий) на содержание и ремонт управляемых ими домов наравне с Дирекциями единого заказчика;

3) предоставление товариществам собственников жилья нежилых помещений для организации их деятельности на бесконкурсной основе и по минимальным ставкам арендной платы;

4) определение и формирование в первоочередном порядке земельных участков, на которых расположены дома ТСЖ, с целью передачи таких земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений;

5) оказание товариществам содействия в реализации их решений по проведению капитального ремонта и реконструкции общего имущества в многоквартирных домах (в том числе с надстройкой здания);

6) принятие мер по возврату помещений общего имущества (подвалов и т. д.) в многоквартирных домах, в которых созданы или создаются товарищества собственников жилья, в общую долевую собственность собственников помещений;

7) обеспечение равных условий деятельности ТСЖ и Дирекций единого заказчика путем возложения на обслуживающие, мусоровывозящие, аварийные и иные районные организации, выигравшие конкурс, обязанности оказывать товариществам услуги и выполнять работы по ценам, применяемым ими для ДЕЗ;

8) оказание товариществам собственников жилья содействия в реализации их решений по использованию объектов общего имущества (подвалов, стен дома) с целью получения дополнительного дохода;

9) организация за счет бюджетных средств обучения председателей ТСЖ и инициативных групп граждан;

10) проведение всех работ по организации ТСЖ за счет бюджета города Москвы.

По вопросу организации ТСЖ и выбора управляющей компании обращайтесь к специалистам управы по телефону: 385-15-11.