Окончание.

Начало см. в № 9–2010.

— Точно такие же правила действуют и в товариществах собственников жилья?

— На мой взгляд, ТСЖ — наиболее удобный способ управления. Для создания в доме ТСЖ за это решение должны проголосовать более 50 процентов собственников помещений в доме. Вступление в ТСЖ — дело добровольное. Если собственник не вступает в товарищество, с ним отдельно заключается договор, налагающий на него такие же обязанности по оплате содержания дома.

Члены ТСЖ имеют право участвовать в управлении домом — правление ТСЖ и собрание членов (в зависимости от устава) принимают решение об установлении размера платы за услуги, перечне работ, которые требуется выполнять в доме. В решении этих вопросов собственник, не являющийся членом ТСЖ, принимать участие не может.

А вот решения, касающиеся размещения рекламы на фасаде, проведения капитального ремонта и сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, принимаются на общем собрании собственников помещений, независимо от их членства в ТСЖ. Ни правление ТСЖ, ни общее собрание членов ТСЖ не вправе решать эти вопросы самостоятельно.

Собственники помещений, объединившись в ТСЖ, могут в большей степени обеспечить защиту своих прав и интересов при взаимодействии с эксплуатирующими и управляющими организациями, поставщиками услуг, принимать согласованные решения и эффективно использовать полученные средства.

При этом ТСЖ могут как самостоятельно управлять своим домом, осуществляя работы по содержанию, наняв специалистов или самостоятельно выполнив работы, так и нанимать для управления управляющие компании.

Для того чтобы снизить риски при выборе управляющей организации и помочь собственникам, в городе создан Единый реестр управления, включающий четыре реестра: реестр многоквартирных домов, реестр договоров управления и два реестра управляющих организаций.

Реестр управляющих организаций, которые уже работают, предоставляет ГУ ИС района.

Реестр тех организаций, которые хотели бы выйти на этот рынок, насчитывает на сегодняшний день 69 организаций. При Департаменте ЖКХ создана специальная комиссия, которая оценивает эти организации и выносит решение о внесении их в реестр.

А для собственников помещений были разработаны критерии отбора управляющих организаций — это факторы, на которые собственникам жилья нужно обратить внимание при выборе управляющей компании: опыт компании, наличие или отсутствие задолженности, виды работ, которые они могут выполнять, стоимость услуг по ремонту квартир. Более подробно с этими критериями можно ознакомиться на нашем сайте.

— В городе формируется конкурентная среда для управляющих организаций?

— В 1996 году вышел указ президента, который предусматривал, что все органы государственной власти субъектов Федерации обязаны разделить функции заказчика и подрядчика. В Москве функции заказчика стали выполнять ДЕЗ, а подрядчика — подрядные организации, которые отбирались на конкурсной основе.

С вступлением в действие Жилищного кодекса разделение функций заказчика и подрядчика было отменено. Сегодня управляющие организации вправе самостоятельно предоставлять услуги по содержанию жилого фонда либо могут заключить договор с подрядными организациями.

Кроме того, управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг для населения, заключает договор с ресурсоснабжающими организациями и несет ответственность перед жильцами дома за качество и объем предоставляемых услуг, а также за все вопросы в рамках договора управления.

Жилищный кодекс закрепил норму, согласно которой управляющая организация обязана заключить с каждым собственником помещения договор управления.

Условия договора, в том числе размер платы за услуги и перечень работ, которые необходимо проводить в доме, в рамках норм Жилищного кодекса определяют собственники помещений на общем собрании. В случае если собственники не определили размер платы, его устанавливает Правительство Москвы.

В то же время у собственника помещений в Москве нет стимула самостоятельно устанавливать размер платы, так как жилищные услуги существенно дотируются, и сейчас люди, владеющие одной квартирой и зарегистрированные в ней, а также наниматели жилых помещений оплачивают порядка 40–45 процентов от фактической стоимости услуг, а оставшаяся часть поступает из бюджета.

Но для того чтобы управляющая организация могла работать по ставкам, установленным Правительством Москвы, необходимо также провести общее собрание собственников помещений, в повестку дня которого будет включен вопрос об установлении размера платы. На собрании должны присутствовать более половины собственников, решение принимается большинством голосов.

— Как собственники могут контролировать деятельность управляющей компании?

— Жилищный кодекс предусматривает, что по истечении года в течение первого квартала управляющая организация обязана отчитаться перед собственниками помещений за средства, полученные от них, и сообщить об объеме выполненных работ.

Отчет может быть вывешен в подъезде или изложен в форме доклада на общем собрании собственников.

Собственники также могут решением общего собрания внести изменения в договор управления или даже сменить управляющую компанию и способ управления домом.

— Как город помогает собственникам, которые организуют в своем доме ТСЖ или только собираются его организовать?

— Сегодня создана вся база необходимой документации по управлению многоквартирными домами. В управах районов, префектурах есть все методические документы, любой желающий может получить рекомендации. Всю необходимую информацию — справочные материалы и методические пособия, в том числе и в электронном виде, также можно получить в «Центре реформы в ЖКХ» по адресу: Новая Басманная улица, 18, строение 1, каждый четверг с 15.00 до 18.00. Телефон для справок: 267-30-48. Сайт Центра: www.centr-kgh.ru.

Н. Первова__