Вступившим в силу с 1 марта 2005 г. Жилищным кодексом Российской Федерации (статья 161) предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме (далее МКД) обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом;

• управление управляющей организацией. Что же такое — управление МКД? Под управлением МКД понимается деятельность, целями которой являются:

• обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

• обеспечение надлежащего содержания общего имущества в МКД и предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;

• обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом в МКД.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Общие собрания собственников помещений в МКД проводятся в соответствии со статьями 45–48 Жилищного кодекса РФ.

Общие собрания собственников помещений подразделяются на:

• годовые — обязательные для проведения собственниками помещений в МКД. Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается на ранее проведенном общем собрании собственников;

• внеочередные — собираются по мере необходимости по инициативе любого из собственников.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в МКД, обязан сообщить собственникам помещений в таком доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД должно быть направлено каждому собственнику помещения:

• заказным письмом;

• вручено каждому собственнику под роспись;

• размещено в помещении дома, определенном решением ранее проведенного общего собрания собственников помещений.

При проведении первого собрания по выбору способа управления можно вручить собственникам помещений, которые проживают в доме, уведомления под расписку, а тем, которые отсутствуют, заказным письмом.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД должны быть указаны:

• сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание (фамилия, имя, отчество, собственником какой квартиры является, контактный телефон);

• форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

• дата, место, время проведения собрания или — в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования — дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленных на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

• повестка дня общего собрания;

• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, место и время, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание собственников помещений в МКД не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания.

Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в таком доме или их представители, обладающие более 50 процентами голосов от общего числа голосов всех собственников. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в МКД.

Количество голосов (доля), принадлежащих собственнику помещения, рассчитывается по формуле: D = S кв. или н/п : S общ., где S кв. или н/п — площадь квартиры или нежилого помещения, находящегося в собственности какого-либо лица; S общ. — сумма площадей всех квартир и нежилых помещений, находящихся в собственности собственников помещений в МКД (в эту сумму не включаются площади помещений общего имущества).

Общее собрание собственников помещений может быть проведено:

• в очной форме;

• в форме заочного голосования.

При проведении общего собрания в форме заочного голосования собственники помещений передают в срок и место, указанные в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решения по вопросам, поставленным на голосование.

В решении собственника должны быть указаны:

• сведения о лице, участвующем в голосовании;

• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался». Решения собственников засчитываются по вопросам, по которым участвующие в голосовании собственники оставили только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

Решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов участвующих в данном собрании собственников помещений, за исключением принятия решений:

• о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в МКД;

• о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им;

• о передаче в пользование общего имущества в МКД. По указанным вопросам решения должны приниматься не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников помещений. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений.

Решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании или голосовали «против». Любой собственник помещения вправе обжаловать решение общего собрания в суде.

Продолжение в следующем номере.